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U.S. RESIDENCE THROUGH INVESTMENT

Wednesday, November 26, 2014

Tags:  Investment, U.S., Residence, Govermment, Immigrant, EB-5



U.S. Residence through Investment

An immigrant investor visa (called the EB-5 visa) can be applied through the Immigrant Investor Program directed by the U.S. government office of the U.S. Citizenship and Immigration Services, or USCIS. This program allows qualified persons to seek permanent resident status based on an investment in a U.S. company. The amount of investment is either $500,000 or $1 million depending on the location in the United States. The investment must be in a business that will create jobs for 10 U.S. workers. A total of 10,000 EB-5 green cards are available each year—a number which has not been used up.

To qualify under the program, a potential investor may invest in their personally-managed commercial enterprise, or in a pooled investment which funds a commercial enterprise controlled and managed by other parties. The investor may also choose to invest through a “Regional Center.” Regional Centers are typically private companies in specific targeted geographic areas which the USCIS has determined that investments are likely to create the necessary 10 jobs per investor, whether directly or indirectly, in the region. In many regional centers the minimum capital contribution is $500,000, along with administrative or syndication fees that may range between $35,000 to $60,000. Many regional centers involve limited partnership investments and provide the investor with the rights of a limited partner, a structure which is permitted by USCIS in order to grant the investor a somewhat active role in the company but which is not completely passive.

One potential advantage investing in a Regional Center (as compared with a personally owned business created as an EB-5 investment) is that some investment projects may be pre-approved by the USCIS with respect to the investment financing structure of the project, and with respect to the job creation requirement. As well, regional centers and their projects are required to submit annual reports of their financial status and job creation history to the USCIS each calendar year. Today, there are over 400 EB-5 Regional Centers (and more emerging every day) around the United States. Selecting the right one is very important and requires an understanding of how each EB-5 Regional Center functions. Investors should consider:

  • seeking independent qualified financial advice
  • the reputation of the regional center and project developer
  • the past business success of the developer
  • the ability of the regional center and/or developer to create the requisite amount of jobs required by the EB-5 program
  • other due diligence factors
  • the immigration history of the EB-5 Regional Center, in terms of its ability to secure the approval of investor petitions (called the I-526) and the removal of the conditions on an investor's permanent residence (called an I-829).

Furthermore, as a potential investor, the following information is provided to allow you to understand some of the basic legal requirements for the EB-5 program in general:

How to Qualify to be an Investor?

  • Business Creation. In general, one option is to create a new commercial enterprise by establishing an startup business, purchasing an existing business, or reorganizing the business such that a new commercial enterprise results. Or, if the investment is in a Regional Center that has been designated by the U.S. Immigration Service, an investor can choose to invest in a regional center project.
  • Investment. Investors who have made at risk investments or are actively in the process of investing at least $500,000 or $1,000,000 in a new commercial enterprise can qualify. Regional Center investments may require that your funds be held in a secured escrow account. In this scenario, the escrow agent may not release your funds to the Regional Center until you’re the petition needed to grant you permission to apply for residence (called the I-526 petition) is approved by the U.S. Immigration Service.
  • Job Creation. EB-5 investors must qualify by making their capital contribution to a U.S. commercial enterprise which will benefit the United States economy and create at least 10 qualified jobs as a result of one or more of the following:
  • ofull-time employment for 10 directly employed employees such as U.S. citizens, permanent resident workers, or other certain authorized workers; OR

    oindirect and/or induced employment as determined by a reasonable job creation methodology support by an economic impact analysis.

  • Lawful Source of Funds. Each investor is required to show that the funds utilized in the investment originated from a lawful source of funds. The type of documentation needed will be determined based on the financing structure that you utilize.
  • Conditional Permanent Residence

    Once your petition is approved, Immigrant Investors may obtain status for 2 years as a provisional or conditional resident by filing a separate Application for Permanent Residence if they are residing within the United States. Immigrant investors who are outside of the U.S. will need to apply for a permanent immigrant visa at a U.S. Consular Section. When you are admitted as a U.S. lawful permanent resident, you will be required to seek full permanent residence prior to the end of the 2-Year period. This will entail that a second petition is filed during the 90 day period before the 2nd anniversary of your admission to the United States as a conditional resident.

    If you invested in a Regional Center project, then the Regional Center will be responsible for providing you and your family with the documentation necessary to file the petition to remove the conditions on your green card. This is another important difference, or benefit, in choosing a privately-managed Regional Center investment or one similar to it. If you create your own business, as the owner you will be tasked with the burden of collecting payroll records.

    In order to achieve full permanent residence, an EB-5 investor is required to have maintained the investment by not withdrawing the funds. Most important is continuing the objectives of the proposed business plan submitted to USCIS. Most business plans require financial and job creation forecasts based on the type of business structure that you, the Immigrant Investor, initially invested in.

    Can my spouse and children also receive "green cards" under the EB-5 visa program?

    Yes. Your spouse and children (under 21 years old) are eligible for the conditional immigrant visas. No separate investment is required apart from your initial investment of $500,000 or $1 million. Additionally, under the U.S. law called the Child Status Protection Act or CSPA, your children who are close in age to 21 years old will have their age frozen by the government when their petitions are filed and pending. It is important to review these issues with our law firm if your children are approaching 21 years of age.

    Suggested Financial Documentation to Prove

    Lawful Source of Funds

    The U.S. Immigration Service requires that investors demonstrate that their assets were earned in a lawful manner. This requires the investor to prove that their investment funds were obtained through a lawful business, salary, investments, property sales, inheritance, gift, loan, or other lawful means. This may be accomplished through certificates by the investor’s licensed accountants, lawyers, court records, salary statements, tax statements, and real estate documents. The following is a general list, with some being mandatory and other likely to be needed. To better understand what types of documentation are needed, we will consult with you to structure your EB-5 investment:

    • Profit and earnings from a business.
    • Profits or proceeds from the sale of real estate.
    • Profits or earnings from stock or other investments.
    • Bank statements showing your available cash savings.
    • Investment account statements.
    • Documents showing ownership in real estate or a company, accompanied by an appraisal of value and registration of ownership, loan or mortgage, promissory note, security agreement, or other evidence of borrowing which is secured by assets of applicant.
    • Tax returns from the last 5 years. (Mandatory, if required under the law of your home country. Some countries do not require tax returns.)

    Personal Documents

    In addition to financial documents, a foreign investor must provide the following documentation:

    • Passport copies. Passports must be valid for at least 6 months from the date the Immigrant Visa will be issued. This requirement applies to the foreign investor’s spouse and children filing for a green card through this program.
    • Investor’s Resume (Curriculum Vitae). This should include personal and contact information, educational background, professional experience, and employment history (please include name of supervisor and company’s address and phone number).
    • Education Records. Copies of academic diplomas.
    • Company Records. Articles of organization (if owner of a company).

    For Green Card or Immigrant Visa Processing (Not needed for initial phase):

    • Certified copies of birth certificates, copies of marriage certificates, and/or divorce decrees and death certificates, if applicable.
    • Certified copy of any military record should be submitted.
    • Certified copy of police record from the city where the applicant has resided for at least 6 months since turning 16. These records may include but not limited to information on former arrests, crimes, court, regardless of amnesty, pardon, or other clemency.

    NOTE: There are likely to be additional documentation requested prior to filing depending on an individual case-by-case basis, and as required by any change to USCIS or U.S. Department of State policies and regulations. An attorney will guide you through the process in tracing your lawful source of income.

    Regional Center Information

  • To qualify as an investor under U.S. Securities Law you need to be an “accredited ,” as defined by various security laws that describe which investors are permitted to invest in certain types of high risk investments, limited partnerships, and more. In the U.S. an individual is considered to be an “accredited investor” if he or she has a net worth of at least $1 million or has made at least $200,000 each year for the last 2 years ($300,000 with spouse if married).
  • Additional documentation will be provided to your attorney by the Regional Center upon its receipt of your signed consent form and later when you escrow your funds to the Regional Center.Your attorney will assist you to communicate on your behalf with the Regional Center in order to request the project’s qualifying information.


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    RESIDÊNCIA NOS EUA ATRAVÉS DE INVESTIMENTO

    Wednesday, November 26, 2014

    Tags:  EUA, Visto, Capacidade, Green Cards, Residência, Investimento, Imigrante, EB-5, Negócio



    RESIDÊNCIA NOS EUA ATRAVÉS DE INVESTIMENTO

    O visto de imigrante para investidores (chamado visto EB-5) pode ser obtido através do Programa de Investidor Imigrante gerido pelo governo dos EUA através do Serviço de Cidadania Americana e Imigração, o USCIS. Este programa permite que pessoas qualificadas busquem o status de residente permanente, com base em um investimento em uma empresa americana. O montante do investimento é de USD $500.000 ou USD $1 milhão dependendo da localização nos Estados Unidos. O investimento deve ser em um negócio que vai criar postos de trabalho para 10 trabalhadores americanos. Um total de 10.000 green cards EB-5 estão disponíveis a cada ano — um número que ainda não foi todo utilizado. Para se qualificar dentro do programa, um investidor em potencial pode investir em sua empresa comercial gerenciada pessoalmente, ou em um investimento em pool que custea uma empresa comercial controlado e gerenciado por terceiros. O investidor pode também optar por investir através de um "Centro Regional". Centros Regionais são tipicamente empresas privadas localizadas em áreas geográficas específicas que o USCIS determinou que investimentos provavelmente criarão os necessários 10 empregos por investidor, seja direta ou indiretamente, na região. Em muitos centros regionais a contribuição de capital mínima é de USD $500.000, juntamente com taxas administrativas ou taxas relacionadas à empreitada que podem variar entre USD $35.000 a USD $60.000. Muitos centros regionais envolvem investimentos em sociedade em comanditas e fornecem ao investidor os direitos de um sócio limitado, uma estrutura que é permitida pelo USCIS para conceder ao investidor um papel um tanto ativo na empresa, mas que não é completamente passivo. Uma possível vantagem de investir em um Centro Regional (em comparação com um negócio pessoalmente criado como um investimento de EB-5) é que alguns projetos de investimento podem ser pré-aprovados pela USCIS em relação a estrutura do projeto de financiamento do investimento e no que diz respeito a exigência de criação de emprego. Também, centros regionais e seus projetos são obrigados a apresentar relatórios anuais de sua saúde financeira e história de criação de emprego todo ano. Hoje, existem mais de 400 centros regionais de EB-5 (e mais aparecendo a cada dia) nos Estados Unidos. Selecionando um correto é muito importante e requer uma compreensão de como cada EB-5 Centro Regional funciona. Os investidores devem considerar:

    a. buscar aconselhamento financeiro qualificado e independente

    b. a reputação do centro regional e desenvolvedor do projeto

    c. sucesso anterior do negócio do desenvolvedor

    d. a capacidade do centro regional e/ou do desenvolvedor para criar a quantidade necessári de postos de trabalho exigido pelo programa EB-5

    e. outros fatores de due diligence

    f. a história da imigração do Centro Regional EB-5, em termos de sua capacidade de garantir a aprovação das petições de investidor (chamado I-526) e a remoção das condições na residência permanente do investidor (chamado I-829).

    Além disso, como um investidor em potencial, a seguinte informação é fornecida para permitir que você entenda alguns dos requisitos legais básicos para o programa EB-5 em geral:

    COMO SE QUALIFICAR SER UM INVESTIDOR?

    1. Formação do negócio. Em geral, uma opção é criar um novo empreendimento comercial estabelecendo um negócio novo, comprar um negócio existente ou reorganizar os negócios tal que resulta de um novo empreendimento comercial. Ou, se o investimento é em um Centro Regional que foi designado pelo serviço de imigração dos Estados Unidos, um investidor pode optar por investir em um projeto de centro regional.

    2. Investimento. Os investidores que fizeram em investimentos de risco ou estão engajados no processo de investir pelo menos USD $500.000 ou USD $1.000.000 em um novo empreendimento comercial podem qualificar-se. Investimentos em centros regionais podem exigir que seus recursos fiquem retidos em uma conta caução. Nesse cenário, o agente depositário pode não pode liberar seus recursos para o Centro Regional até que a sua petição necessária que lhe concede a permissão para aplicar para a residência (chamada I-526) é aprovada pelo serviço de imigração dos Estados Unidos.

    3. Geração de emprego. Investidores EB-5 devem qualificar fazendo a sua contribuição de capital para uma empresa comercial dos Estados Unidos, que irá beneficiar a economia dos Estados Unidos e criar pelo menos 10 empregos qualificados como resultado de um ou mais dos seguintes:

    • Emprego em tempo integral para 10 trabalhadores diretamente empregados como cidadãos dos EUA, residentes permanentes ou outros trabalhadores com autorização de trabalho; OU

    • Emprego indiret e/ou induzido conforme determinado por metodologia de criação de emprego razoável corroborado por um estudo de impacto econômico.

      4. Fonte de recursos legítima. Cada investidor deve para mostrar que os recursos utilizados no investimento originram-se de uma fonte legítima. O tipo de documentação necessária será determinado com base na estrutura de financiamento que você utilizar.

      RESIDÊNCIA PERMANENTE CONDICIONAL

      Uma vez que seu pedido for aprovado, investidores imigrantes podem obter status por 2 anos como residente provisório ou condicional mediante a apresentação de uma petição separada para a Residência Permanente se eles estão residindo nos Estados Unidos. Investidores imigrantes que estão fora dos Estados Unidos vão precisar aplicar para um visto de imigrante permanente em uma seção de consular dos Estados Unidos. Quando você é admitido como residente permanente legal dos Estados Unidos, você deverá buscar a residência permanente antes do final do período de 2 anos. Isto implica que uma segunda petição é apresentada durante o período de 90 dias antes do 2º aniversário da sua admissão nos Estados Unidos como um residente condicional.

      Se você investiu em um projeto do Centro Regional, Centro Regional será responsável por fornecer a você e sua família com a documentação necessária para apresentar a petição para remover as condições no seu green card. Esta é outra diferença importante, ou benefício, na escolha de um investimento de Centro Regional gerenciados em particular ou uma semelhante a ele. Se você criar seu próprio negócio, como o proprietário que será encarregado do fardo da recolha de registos de pagamentos. A fim conseguir a residência permanente completa, um investidor EB-5 é necessário ter mantido o investimento sem retirar os recursos. Mais importante é continuar os objectivos propostos no plano de negócios apresentado ao USCIS. A maioria dos planos de negócios exigem previsões financeira e de criação de emprego com base no tipo de estrutura de negócios que você, o investidor imigrante, inicialmente investiu.

      MINHA ESPOSA E MEUS FILHOS TAMBÉM PODEM RECEBER "GREEN CARDS" DENTRO DO PROGRAMA DE VISTO EB-5?

      Sim. Seu cônjuge e filhos (menores de 21 anos de idade) são elegíveis para os vistos de imigrante condicional. Nenhum investimento separado é necessário além do seu investimento inicial de US $500.000 ou US $ 1 milhão. Além disso, de acordo com a lei dos EUA chamada de Status Child Protection Act ou CSPA [Lei de proteção ao menor] seus filhos que estão próximos na idade de 21 anos de idade terão sua idade congelada pelo governo quando suas petições são apresentadas e pendentes. É importante rever estas questões com nosso escritório de advocacia se seus filhos estão se aproximando de 21 anos de idade.

      DOCUMENTAÇÃO FINANCEIRA SUGERIDA PARA PROVAR FONTE LEGÍTIMA DE RECURSOS

      O serviço de imigração dos EUA exige que os investidores demonstrem que seus bens foram adquiridos de forma legítima. Isto exige que o investidor prove que seus recursos de investimento foram obtidos através de um negócio legítimo, salário, investimentos, venda de imóveis, herança, doação, empréstimo ou outros meios lícitos. Isto pode ser realizado por meio de certificados pelos contadores, advogados, registros em tribunais, declarações de salário, declarações fiscais e documentos imobiliários do investidor. Segue uma lista geral, com alguns sendo obrigatórios e outros poderão ser necessários. Para entender melhor quais são os tipos de documentação necessários, consultaremos com você para melhor estruturar o seu investimento de EB-5:

    • lucro e rendimentos de um negócio.

    • lucros ou lucros provenientes da venda de bens imobiliários.

    • lucros ou rendimentos de ações ou outros investimentos.

    • Extratos de banco mostrando dinheiro disponível.

    • Extratos de conta o investimento.

    • Documentos mostrando titularidade de imóveis ou uma empresa, acompanhada de uma avaliação do valor e registo da propriedade, empréstimo ou hipoteca, nota promissória, acordo de segurança ou outras provas do empréstimo que é protegido por bens do requerente.

    • Declaração de impostos dos últimos 5 anos. (obrigatório, se exigida pela legislação do seu país de origem. Alguns países não exigem declaração de impostos)

      DOCUMENTOS PESSOAIS

      Além de documentos financeiros, um investidor estrangeiro deve fornecer a seguinte documentação:

    • do passaporte. Passaportes devem estar válidos por pelo menos 6 meses a partir da data de emissão do visto de imigrante. Este requisito aplica-se do investidor estrangeiro cônjuge e filhos de arquivamento para um green card através deste programa. do investidor (Curriculum Vitae). Deverá incluir informações pessoais e de contato, formação escolar, experiência profissional e histórico de emprego (por favor inclua o nome do supervisor, endereço da empresa e número de telefone).

      Registros de educação. Cópias de diplomas acadêmicos.

    • Registros da empresa. Contrato social (se proprietário de uma empresa).

      Para o Green Card ou visto de imigrante processamento (não necessário para fase inicial):

    • Cópias autenticadas das certidões de nascimento, cópias de certidões de casamento, e/ou certificado de divórcio, atestados de óbito, se for o caso.

    • Cópia autenticada de qualquer registro militar deve ser apresentado.

    • Cópia autenticada de antecedentes criminais da cidade onde o requerente residiu por pelo menos 6 meses desde que atingiu 16. Esses registros podem incluir mas não se limitando a informações sobre detenções antigas, crimes, tribunal, independentemente de amnistia, perdão ou outra clemência.

      Nota: É provável que documentação adicional seja solicitada antes da apresentação, dependendo de cada caso individual e conforme exigido por qualquer mudança de políticas e regulamentos do USCIS ou do Departamento de Estado dos EUA.

      INFORMAÇÃO DO CENTRO REGIONAL

      1. Para se qualificar como um investidor sob a Lei de Valores Mobiliários dos EUA você precisa ser um "investidor qualificado", tal como definido por várias leis de valores mobiliários que descrevem que os investidores estão autorizados a investir em determinados tipos de investimentos de alto risco, sociedades limitadas e muito mais. Nos Estados Unidos, um indivíduo é considerado um "investidor qualificado" se ele ou ela tem um patrimônio líquido de pelo menos USD$ 1 milhão, ou ganhou, pelo menos, USD$ 200.000 por ano nos últimos 2 anos (USD $300.000 com o cônjuge se casado).

      2. Documentação adicional será fornecida pelo advogado ao Centro Regional, mediante o recebimento de seu formulário de consentimento assinado e depois quando você tranferir seus recursos para o Centro Regional. Seu advogado irá ajudá-lo ao se comunicar com o Centro Regional em seu nome a fim de solicitar informações sobre qualificação do projeto.



     

    COMPRA DE IMÓVEIS NOS ESTADOS UNIDOS POR ESTRANGEIROS

    Friday, November 21, 2014

    Tags:  Estrangeiros, Propriedade, Corretor, herança, Compra, Seguro, imóvel, Escritura



    COMPRA DE IMÓVEIS NOS ESTADOS UNIDOS POR ESTRANGEIROS NÃO RESIDENTES

    A. O Papel do Advogado na Aquisição de Imóveis nos Estados Unidos

    A compra de imóveis nos EUA sem a assistência adequada pode se tornar uma operação complexa. Além do vocabulário desconhecido, o processo de compra de imóveis envolve uma série de questões legais complexas como as que tratam da escrituração do imóvel. Ainda, o papel do advogado nos EUA é mais ativo do que em países com sitema jurídico de civil law como o Brasil. A maioria das transações imobiliárias envolverá um advogado qualificado que atuará, em muitos casos, em uma capacidade semelhante a de um Notário Público como em países com sistema jurídico de civil law. Vale ressaltar que o sistema legal nos EUA é composto de leis estaduais que variam de estado para estado e leis federais que, por sua vez, se aplicam a todos os estados. Este artigo concentrar-se -á nas leis do estado da Flórida.

    O trabalho do advogado é guiar o cliente em todos os passos do processo de compra de imóveis.. Desde o início, o advogado será capaz de aconselhar o cliente sobre a transação, as possíveis responsabilidades envolvidas, e as consequências fiscais que se seguirão. O advogado revisará todos os detalhes da transação, garantindo que as necessidades do cliente sejam satisfeitas e que a documentação correta seja aplicada na transação. Dessa forma, a participação de um advogado é essencial para proteger o seu investimento assim como para assegurar a sua segurança financeira.

    Algumas das responsabilidades de um advogado antes da compra de um imóvel são:

    Revisar o Contrato de Compra e Venda e aconselhar o cliente sobre as consequências legais e obrigações;

    Aconselhar o cliente sobre os prazos previstos no Contrato;

    Explicar quaisquer possíveis obrigações e responsabilidades que o cliente pode estar assumindo;

    Ajudar o cliente a compreender o efeito de quaisquer problemas oriundos de escrituras de imóveis;

    Discutir formas alternativas de financiamento;

    Discutir com o cliente como a escritura deverá ser lavrada, isto é, se será em nome de pessoa física, conjunta ou corporativa;

    Analisar e discutir os requisitos de seguro de imóveis ou recomendações tais como seguro de responsabilidade civil, incêndio, vendaval e outros perigos.

    Uma vez celebrado o contrato, o advogado irá executar muitos serviços importantes, dependendo do transação, tais como:

    Obter uma pesquisa da escriturada da propriedade, avaliar o estado da escritura e se necessário requerer recursos legais apropriados para corrigir qualquer irregularidade da escritura;

    Preparar ou revisar a Declaração de Encerramento (Closing Statement) e outros documentos de fechamento, e informar o cliente sobre quaisquer disposições que possam afetar os seus interesses;

    Interpretar e aconselhar o cliente sobre todos os documentos legais relacionados à escritura e transação, incluindo ações, hipotecas, e declarações de fechamento (Closing Statement);

    Preparar certificato de transferência de propriedade pessoal (bill of sale) se na transação estiverem incluídas quailquer propriedade pessoal;

    Aconselhar como a escritura deve ser lavrada e os efeitos que isso pode ter no seus negócios ou no seu patrimônio;

    Investigar portarias de zoneamento e outras restrições de uso governamentais;

    Discutir as consequências fiscais da renda, bens de sucessão e doações para o seu patrimônio;

    Verificar se ônus municipais não estão lançados, tais como esgoto e gravames de avaliação especiais;

    Aconselhar sobre o que a apólice de seguro da escritura não protege contra, enfatizando segurabilidade e comercialização, e

    Explicar a estrutura e incidência do imposto sobre a propriedade predial e territorial.

    Seguro da escritura (Title Insurance): É essencial que a escritura (Title) da propriedade que está sendo adquirida esteja livre e desimpedida de quaisquer problemas. Isto significa que, após o fechamento do negócio, a escritura estará livre de endividamentos anteriores ou outros defeitos ou ônus. Quando a escritura é livre e desimpedida, esta é conhecida como "escritura negociável". A transferência de escritura por si só não garante que o comprador esteja recebendo uma escritura negociável.

    Um advogado pode ajudar a garantir que a escritura que você está recebendo seja negociável através da realização de uma pesquisa na escritura da propriedade. Trata-se de umapesquisa nos registros públicos a fim de: levantar os nomes dos donos anteriores que encontram-se no registro, verificar quaisquer registro de obras anteriores ocorridas na propriedade, hipotecas, sentenças judiciais, processos de inventários e divórcios, falência, penhoras fiscais e de construção e outros assuntos que possam afetar o título. Se a pesquisa revelar quaisquer defeitos na escritura, o vendedor pode ser solicitado a realizar um processo judicial para sanar os defeitos.

    Não obstante, existem defeitos ocultos que podem não aparecer mesmo em um exame de escritura completo. A saber:

    Escrituras perdidas ou forjadas;

    Um assinante casado que representa posa como solteiro;

    Reivindicação de herança;

    Impostores;

    Erro de transcrição feita no tribunal quando os documentos anteriores foram registrados;

    Descrição legal incorreta;

    Instrumentos assinados por menores de idade;

    Instrumentos assinados por pessoas mentalmente incapazes;

    Escritura lavrada provenientede processo de inventário que tenha sido mal administrado;

    Confusão na escritura resultante de nomes semelhantes.

    O seguro da escritura irá ajudar a proteger o cliente e sua propriedade contra tais defeitos ocultos, cobrindo os custos de defender sua ecritura no tribunal, em caso de necessidade. Se o cliente está obtendo uma hipoteca como parte da compra, o credor vai exigir que você obtenha uma apólice de seguro que assegurará a hipoteca do banco na propriedade.

    Note que seu credor irá insistir em apólice de seguro de escritura no valor do empréstimo hipotecário. Tal apólice, entretanto, não protege o seu interesse na propriedade. Você precisa de uma apólice de proprietário para tanto. A apólice de seguro da escritura do proprietário estabelece que a seguradora pagará todas as perdas envolvidas em qualquer sinistro coberto pelos termos da apólice. A apólice prevê dois tipos de cobertura:

    Se alguém contesta a escritura do seu segurado em uma ação legal. Nesse caso a seguradora irá defender a escritura sem nenhum custo para o segurado.

    Se houver um defeito na escritura que não pode ser sanado, o seguro da escritura protegerá contra perdas financeiras. Logo, o segurado será reembolsado até ao montante da apólice - em geral, o valor total da sua perda.
    O principal do seguro da escritura é pago de uma só vez , tomando como base o preço de compra do imóvel e a proteção continua em vigor para sempre - mesmo depois que vender a propriedade em questão. Um advogado especializado nas complexidades do direito imobiliário nos Estados Unidos é a pessoa mais qualificada para emitir apólice de seguro de escritura do proprietário. Em muitos estados nos EUA, a empresa de escrituras emitirá seguro de escritura e preparará os documentos, mas não vai representar legalmente o comprador na transação imobiliária nem terá obrigação de proteger os interesses do cliente no que não concerne o seguro da escritura..

    B. Outros Profissionais Envolvidos na Transação Imobiliária

    Muitos outros profissionais estão envolvidos em uma transação imobiliária. Advogados terão de coordenar os seus esforços.. É importante saber quais são seus papéis e quem eles representam.

    O Agente Imobiliário ou Corretor

    A maioria dos compradores estrangeiros solicitam a ajuda de um corretor de imóveis paraencontrar uma propriedade. Há corretores especializados tanto em imóveis residenciais como comerciais assim como especializados em certas áreas.

    Corretor do vendedor: é o corretor do proprietário para listar o imóvel à venda

    Corretor do comprador: é o corretor do comprador com a finalidade de encontrar o imóvel e ajudar na negociação dos termos do contrato.

    Ambos os corretores de imóveis serão pagos pelo vendedor e a comissão é de geralmente 6% do preço de venda. Em alguns negócios comerciais, a comissão pode ser de até 10% do preço de venda. Um agente pode ajudar o comprador a encontrar o imóvel desejado assim como fornecer informações gerais sobre o mercado, bairros, etc.

    É importante saber se o corretor está representando o comprador, ou se este é um corretor de transação que não tem obrigação de manter confidencial as declarações do comprador para o vendedor.

    O credor: A maioria das transações imobiliárias são financiadas através de um credor institucional, como um banco ou um corretor de hipoteca. Credores devem cumprir uma série de leis estaduais e federais, incluindo o recém promulgado Patriot Actque exige do banco verificar em detalhe as informações do mutuário, incluindo a origem dos recursos e atividade empresarial.

    Para corroborar essas informações, o credor irá fazer um a análise de crédito e solicitará cartas de referência. O credor deve determinar que o comprador tem um bom risco de crédito e vai avaliar o imóvel para determinar o seu valor. Agentes de Hipoteca estão licenciados para aceitar os pedidos de empréstimos e podem ter fonte de recursos provenientes de investidores privados ou podem ser capazes de obter orçamentos competitivos de financiadores institucionais. Agentes de Hipoteca normalmente cobrarão uma taxa para ajudar os mutuários na obtenção das melhores taxas de juros e para processar a documentação necessária para a aprovação do empréstimo. O valor do financiamento para as compras normalmentevaria entre 70% a 80% empréstimo/valor, dependendo do preço de compra e o tipo de propriedade. Em negócios comerciais, o empréstimo/ valor é de geralmente 60% - 70%.

    O Avaliador Quando você está obtendo um empréstimo, o credor solicitará uma avaliação do imóvel. Um avaliador é um especialista certificado ou licenciado que atesta a sua opinião sobre o valor justo de mercado e a qualidade do imóvel. Essa determinação se baseia em uma visita e avaliação do imóvel em questão. Avaliadores deverão ser imparciais, independentemente de quem está pagando pelo seu trabalho. Entretanto, se você questionar a avaliação, você pode contratar outro avaliador para uma segunda opinião. Credores concederão o empréstimo tomando por base o valor avaliado e não o valor estipulado no contrato.

    O Inspetor da Edificação e Inspetor do Terreno e Limites da Propriedade

    O Inspetor examina a propriedade, mas muito mais profundamente do que o avaliador. O papel do Inspetor é fornecer uma avaliação objetiva da estrutura e sistemas do edifício envolvido. Uma inspeção geralmente deverá ser feita se a propriedade não é uma construção nova, mas uma revenda. Nas construções novas, o Construtor inspecionará a unidade junto com o comprador e garantirá a condição da propriedade por pelo menos um ano para a maioria dos defeitos até três anos para outros tipos de defeitos. Além do inspetor, pode haver também um inspector da propriedade que irá certificar-se que os limites de propriedade e descrição legal estão corretos. A inspeção vai mostrar quaisquer servidões registradas na propriedade.

    C. Tipos de Propriedades: Existem geralmente dois tipos de propriedades: comercial ou residencial. Propriedades comerciais podem consistir de terrenos, propriedades para aluguel ou escritórios. Terrenos comerciais são geralmente zoneados para uso comercial ou para construção de imóveis residenciais plurifamiliares. Propriedades para locação podem ser centros comerciais (shopping centers), escritórios ou edifícios residenciais para aluguel. Prédios de escritórios podem alugar as unidades ou vendê-los. A maioria dos imóveis residenciais são casas, apartamentos ou casas geminadas.

    i) Imóveis Comerciais: Os contratos para os imóveis comerciais podem ser elaborados tanto pelos corretores como pelos advogados que representam o comprador ou vendedor. A maioria dos contratos prevê uma prestação de due diligence jurídica para permitir que os compradores possam inspecionar o imóvel e determinar se ele é adequado para suas necessidades. O comprador vai usar este período de tempo, geralmente de 45 a 60 dias para solicitar um relatório ambiental, solicitar um compromisso de empréstimo de um credor, rever as leis de zoneamento e licenças de construção, solicitar um levantamento e um estudo de viabilidade geral da propriedade. Se o comprador decidir que a propriedade não é adequada, o depósito inicial será devolvido e o contrato será cancelado.

    As leis que regulam o uso da terra são muito específicas e normalmente requerem a assistência de um advogado para analisar se o uso pretendido é permitido pelas portarias de zoneamento. Uma vez que a questão de zoneamento foi resolvida, o comprador terá que obter a aprovação da construção ou remodelação nos departamentos pertinentes, que vão emitir os alvarás de construção e licenças para construções.

    ii) Imóveis Residenciais: Imóveis residenciais são geralmente apartamentos, casas geminadas, ou casas. As propriedades podem ser construção nova, cujo vendedor será o construtor ou uma revenda que são vendas entre indivíduos e usuários finais.Os contratos de vendas de condomínios novos são preparados pelo construtor e, geralmente, estabelecem que 20-30% deverão ser pagos durante a pré-construção e o construtor tem até 2 anos ou mais para terminar a construção. 10% do depósito será mantido numa conta caução deterceiros e o restante poderá ser utilizado pelo construtor. Por isso, é importante escolher um construtor de renome já que os depósitos adicionais estarão em risco. A maioria dos contratos dos construtores não estão sujeitos a financiamento. Se o comprador não conseguir obter financiamento, o depósito está em risco. Os construtores costumam cobrar uma taxa de fechamento do negócio de 1,5% -1,75% além do preço de compra para pagar algumas das despesas do fechamento. Algumas das unidades serão vendidas "prontas para o decorador" que significa que serão entregues sem quaisquer pisos ou acabamentos. Isto significa que você terá que estimar o valor necessário para revestir o apartamento.

    Re-venda de unidades ou casas são conduzidas inicialmente pelos corretores. O corretor do vendedor irá listar o apartamento ou casa à venda e o corretor do comprador encontrará um imóvel para o comprador. O contrato utilizado muitas vezes é um contrato padrão elaborado pela associação de corretores de imóveis e advogados. Isso permite que o setor esteja familiarizado com os termos dos contratos. Advogados devem sempre revisar os contratos antes da assinatura dos mesmos. Em muitas ocasiões, os clientes assinam o contrato primeiramente e, em seguida, trazem para o advogado. Nesse momento, o advogado não pode mais alterar qualquer um dos termos, se o contrato foi assinado por todas as partes. Depois que o contrato é assinado, o advogado irá ajudar o comprador conforme foi explicado acima.

    A due diligence [exame minuncioso das cláusulas contratuais e outros aspectos] em contratos residenciais consiste geralmente de um período de inspeção para determinar que todas as estruturas, equipamentos, telhado, e outras amenidades estão funcionais. Este período de inspeção é geralmente de até10 dias. A maioria dos contratos residenciais terá uma cláusula de condição para a obtenção de financiamento para permitir que o comprador obtenha um compromisso de empréstimo com o credor. O período de condição do financiamento é de geralmente de 30-45 dias.

    iv) Custos: Os custos envolvidos na compra de um imóvel variam dependendo se a compra será financiada através de um credor institucional. As despesas com o credor incluem a taxa de avaliação, consulta de crédito e taxas bancárias. As despesas totais podem variar entre 1% - 2,5% do Preço de Compra (PC). Além disso, os bancos vão exigir algum pagamento de juros e impostos de propriedade. Se a propriedade é um imóvel novo, o construtor geralmente cobra uma taxa de 1,5%-1,75% do PC como uma taxa de fechamento do negócio. Encargos com a escritura, taxas com o fechamento do negócio e impostos governamentais serão de aproximadamente 1,5% - 2% do PC. O total das despesas com ofechamento do negócio e pagamentos antecipados em uma compra de imóvel residencial, portanto, variam de 3% -5% do PC. Em negócios comerciais, as despesas também incluirão um relatório ambiental e taxas de avaliação que será mais caro do que em negócios residenciais. As demais despesas são semelhantes.

    Os gastos fixos de uma propriedade incluem os impostos imobiliários, seguros e quaisquer taxas de manutenção (condomínio) se o imóvel se encontra em um edifício ou associação de proprietários. Os impostos sobre a propriedade variam de cidade para cidade, mas giram em torno de 1,5% e 2% do preço de compra. Os impostos sobre a propriedade são pagos uma vez por ano . No condado de Miami-Dade na Flórida, os impostos de propriedade são pagos em novembro, com um desconto de 4% e estarão inadimplentes a partir de abril do ano seguinte. O valor da taxa decondomínio dependerá do tipo de construção e do tamanho da unidade. Os seguros necessários para uma casa na Flórida podem incluir riscos, responsabilidade civil, inundações e vendavais. Em condomínios de apartamentos, o seguro para as áreas comuns é incluído na taxa condominial mensal. Os custos de seguro também dependem da abrangência de cobertura fornecida.

    D. Estruturas Disponíveis para Manter Propriedade Imobiliária

    As observações seguintes visam detalhar as estruturas preferenciais disponíveis para manter imóveis nos Estados Unidos. Como premissa básica, toda a renda derivada de um comércio ou negócio nos Estados Unidos é tributável, independentemente do tipo de entidade possuirora de tal comércio ou negócio. Isto se aplica seja a entidade uma pessoa física, empresa americana ou estrangeira. Já que é esperado que a maioria das propriedade compradas serão alugadas em algum momento, a renda proveniente de alugueis será considerada renda derivada de uma comércio ou negócio nos Estados Unidos e, portanto, está sujeita à tributação.

    i) Propriedade individual: Se uma propriedade que gera renda de aluguel está em nome de um indivíduo estrangeiro, essa pessoa terá que pagar impostos sobre o rendimento gerado dos alugueis mediante a apresentação de uma declaração fiscal dos EUA apresentada até 15 de abril de cada ano. As alíquotas de imposto para indivíduos variam de 10% a 35%. Para apresentar uma declaração fiscal, você terá que solicitar um número ITIN com o Internal Revenue Service [Receita Federal americana] e divulgar determinadas informações pessoais, incluindo o país de origem e fornecer o número do seu passaporte. Se a propriedade não é alugada, você pode não poder ser capaz de acumular perdas ou capitalizar as despesas para compensar qualquer ganho futuro. A principal vantagem de manter a propriedade em nome de um indivíduo (pessoa física), além da simplicidade, é a alíquota reduzida de 15% sobre a venda ocorrida após um ano de posse. Uma das desvantagens é a possível tributação sobre herança (morte), imposta sobre propriedade nos EUA de indivíduos não residentes no momento da morte. O imposto varia de 18 a 35% do valor de mercado do imóvel no momento da morte do proprietário. Além disso, haverá uma retenção de 10% do valor da venda a fim de garantir o pagamento de quaisquer impostos sobre o ganho e qualquer falta de confidencialidade (todas as vendas estão disponíveis ao público).

    ii) Corporação ou Sociedade de Responsabilidade Limitada

    As principais vantagens de manter a propriedade de bens imóveis em nome de pessoa jurídica são:

    a) Responsabilidade Limitada – Não havendo fraude, o acionista está protegido de responsabilidade por quaisquer dívidas ou reclamações contra a empresa. A possível requerente não seria capaz de perseguir os bens pessoais dos acionistas, a menos que o acionista tenha firmado uma garantia pessoal. A responsabilidade do sócio pelas dívidas da empresa é limitada à contribuição de cada acionista. Responsabilidade sobre a propriedade dos bens pode incluir qualquer dano causado a outras propriedades como resultantes de inundações ou incêndios e quaisquer danos pessoais na propriedade.

    b) Confidencialidade - A corporação é útil para proteger a confidencialidade e privacidade de um indivíduo estrangeiro em relação aos seus assuntos financeiros. A maioria dos indivíduos que vivem em países sul-americanos preferem manter as suas participações no exterior confidenciais por razões de segurança. A utilização de uma corporação como proprietária do imóvel registra o imóvel em nome da empresa e toda a correspondência que poderia ser entregue no exterior não deve ter o nome da pessoa física. No entanto, a declaração de imposto corporativo exige a divulgação dos nomes de qualquer acionista detentor de mais de 25% da empresa.

    c) Análise fiscal - empresas norte-americanas são tributadas em seu lucro líquido com base na seguinte escala de alíquotas (valores em dólares americanos):

    Rendimentos Tributáveis

    Valor do Imposto

    Até $50.000

    15% do rendimentos tributáveis

    Acima de $50.000, mas não excedendo $75.000

    $7.500,00 mais 25% do valor acima de $50.000,00

    Acima de $75.000, mas não excedendo $100.000

    $13.750,00 mais 34% do valor acima de $75.000.00

    Acima de $100.000, mas não excedendo $335.000

    $22,250 mais 39% do valor acima de $100.000

    Acima de $335.000, mas não excedendo $10.000.000

    $113,900 mais 34% do valor acima de $335.000

    Acima de $10.000.000, mas não excedendo $15.000.000

    $3.400.000 mais 35% do valor acima de 10.000.000

    Acima de $15.000.000, mas não excedendo $18.333.333.33

    $5.150.000 mais 38% do valor acima de $15.000.000

    Acima de $18.333.333,33

    $6.416.666,67 mais 35% do valor acima de $18.333.333,33

    Ganhos de capital são tributados em alíquotas padrão para empresas.

    Ao fazer uma escolha, uma companhia americana pode depreciar seus ativos, capitalizar despesas e acumular perdas. Uma certa porção das perdas pode ser transferida de ano para ano para compensar os ganhos provenientes de outras fontes nos Estados Unidos. Além disso, a pessoa física estrangeira pode deter outros bens imóveis adquiridos no futuro, em nome da empresa americana. As corporações norte-americanas estão sujeitas, no entanto, a uma retenção na fonte de 30% sobre quaisquer dividendos da empresa para os acionistas estrangeiros. Isto provoca uma dupla tributação que só pode ser evitada em algumas circunstâncias, tais como a liquidação decorrente da venda de todos os seus bens. Se as ações da corporação são detidas diretamente por acionistas individuais estrangeiros , o imposto sobre herança também se aplica sobre o valor das ações. Portanto a maioria das estruturas para clientes estrangeiros se utiliza de uma empresa offshore para ser a acionista da empresa dos EUA.

    Algumas das desvantagens de manter a propriedade em uma Corporação incluem: alíquotas de imposto mais elevadas do que para o indivíduo; nenhum imposto reduzido de 15% nas vendas ao longo de um ano, e custo de manutenção da estrutura.

    Companhias de Responsabilidade Limitadas (Limited Liability Companies - LLC) é uma estrutura híbrida entre uma empresa e uma sociedade. Elas fornecem responsabilidade limitada, mas o imposto é pago pelos contribuintes individuais e não pela corporação. Além disso, se a propriedade é detida por mais de um ano, os ganhos de capital serão de 15% em vez da alíquota corporativa. Portanto, você pode ter a vantagem da responsabilidade limitada e também evitar a dupla tributação de empresas regulares sobre dividendos. As desvantagens da LLC incluem: exposição ao imposto sobre herança (morte); proprietário individual deve apresentar declarações de imposto de renda e falta de confidencialidade.

    iii) Empresas Offshore ou Corporações Estrangeiras

    As vantagens de possuir bens imóveis em nome de uma empresa localizada em uma jurisdição estrangeira de baixa tributação, tais como as Ilhas Virgens Britânicas (British Virgin Island (BVI)) são semelhantes às referidas acima para uma empresa dos EUA. Ações de um corporação estrangeira, no entanto, não estão sujeitas a imposto sobre herança nos Estados Unidos. Logo, os bens do indivíduo estrangeiro localizados nos EUA em nome de uma corporação estrangeira não estão sujeitos ao imposto sobre a herança dos EUA.

    Os benefícios de uma BVI são:

    1 - Não há impostos sobre os rendimentos fora da Ilhas Virgens Britânicas (os impostos dos Estados Unidos serão pagos sobre as venda);

    2 - Não há requisitos mínimos de capital;

    3 - Apenas um acionista e um diretor são necessários;

    4 - Nenhum registro público é mantido sobre a identidade dos sócios;

    5 - Não há exigência de uma prestação de contas anual ou apresentação de declarações fiscais com as autoridades locais governamentais. (declarações fiscais dos EUA serão necessárias se a empresa se envolver em negócios nos Estados Unidos. Aluguel de propriedade é considero estar envolvido em negócios nos EUA).

    No caso da venda de bens imóveis localizados nos EUA de propriedade de uma Corporação Estrangeira, a Corporação Estrangeira deverá ser liquidada a fim de evitar o imposto sobre "lucros da filial" . Este imposto é imposto quando uma empresa estrangeira recebe a renda e não liquida, reinveste ou distribue os proventos. Portanto, é benéfico utilizar uma ou mais empresas da Flórida que, por sua vez podem ser de propriedade de uma empresa estrangeira caso tenha mais de uma propriedade. É importante salientar que no momento da venda da propriedade, as Ilhas Virgens Britânicas, bem como indivíduos estrangeiros estarão sujeitos a uma retenção de 10% do preço de venda, a fim de garantir o pagamento de qualquer imposto devido.

    CONCLUSÃO: Uma compra de imóveis bem sucedida nos EUA requer a assistência de muitos profissionais. A escolha de profissionais qualificados aumentarão as suas chances de uma compra tranquila e um investimento rentável. O advogado será capaz de ajudá-lo na coordenação e recomendação dos diferentes profissionais envolvidos no processo, assim como revisar a escritura, elaborar o contrato e ajudá-lo a escolher a estrutura correta para efetuar a compra. A maioria dos advogados de direito imobiliário irá cobrar uma taxa fixa que será reduzida tendo em vista que não refletirá todas as horas trabalhadas no caso.



     

    NON-RESIDENTS PURCHASING REAL PROPERTY IN THE U.S.

    Friday, November 21, 2014

    Tags:  Purchasing, Real Estate, Property, Attorneys, Insurance, Transaction, Contract



    NON-RESIDENTS PURCHASING REAL PROPERTY IN THE U.S.

    The Attorneys Role in the Purchase of Real Estate

    The purchase of real estate in the U.S. without the proper assistance can become a complex transaction. In addition to the unfamiliar vocabulary, there are a series of complex legal and title issues that will arise. The attorney’s role in the U.S. is more active than in civil law countries. Most real estate transactions will involve an attorney who will act in many instances in a similar capacity as a Notary Public in civil law jurisdictions. The attorney’s job is to guide you, the client, through this process. From the start, the attorney will be able to advise you on the transaction, the potential liabilities involved, and the tax consequences that will follow. The attorney will review all the details of the transaction, ensuring that your needs are met and that documents carry out your actual intent. Having an attorney’s participation is critical in protecting your investment and your financial security. The legal system in the U.S. has local state laws, which differ from state to state and federal laws which apply to all states. This article will concentrate on Florida Law.

    Some of the responsibilities of an attorney prior to the purchase of a property will be:

    • Review the Contract for Purchase and Sale and advise you on the legal consequences and obligations;

    • Advice you on the deadlines provided in the Contract;

    • Explain any potential liabilities that you may be assuming;

    • Help you understand the effect of any title issues with property;

    • Discuss alternative means of financing;

    • Discuss how you should take title, i.e. personal, joint, or corporate;

    • Review and discuss insurance requirements or recommendations such as fire, liability, windstorm and other hazards.

    Once a contract is executed, an attorney will perform many important services, depending on the

    transaction, such as:

    • Obtain atitle search, evaluate the status of titles, and require appropriate legal remedies to clear defects;

    Prepare or review the Closing Statement and other closing documents, and inform you about any stipulations that may adversely affect your interests;

    • Interpret and counsel you about all legal documentsrelated to the title and transaction, including deeds, mortgages, and closing statements;
    • Prepare a bill of sale to coverany personal property included in the sale;

    • Advise how title should be taken, and the effects this may have on your businessor your personal estate;

    • Investigate zoning ordinances and other governmental use restrictions;

    • Discuss the income, estate, and gift tax consequences to your estate;

    • Check unrecorded municipal liens, such as sewer and special assessment liens;

    • Advise you on what the title policy does not protect against, emphasizing insurability and marketability; and

    • Explain the property tax structure.

    Title Insurance

    Having clear title to the property you are purchasing is essential. This means that, after the closing, the title will be free of prior indebtedness or other defects or encumbrances. When the title is free and clear, it is known as “marketable title”. The transfer of a deed alone does not ensure that you are receiving a marketable title.

    An Attorney can help you ensure that the marketability of the title that you are receiving by conducting a title examination of the property. This involves researching the public records to disclose the previous owners on record, prior deeds, mortgages, court judgments, probate proceedings and divorces, foreclosures, tax and construction liens, and other matters that could affect title. If this research reveals any defects in the title, the seller may be asked to undertake legal proceedings to clear the defects.

    Even so, there are hidden defects, which may not appear even in a through title examination. These would include:

    • Lost or forged deeds;
    • A married signer who represents himself or herself as single;

    • Claims of undisclosed heirs;

    • Impersonation of another;

    • Clerical error madeat the courthouse when earlier documents were recorded;

    • Incorrect legal description;

    • Instruments signed by minors;

    • Instruments signed by mentally incompetent persons;

    • Title taken as a result of an improperly probated will; or

    • Confusion of title resulting from similar names.

    Title insurance will help protect you and your property against such hidden defects, by covering the

    costs of defending your title in court, should the need arise. Real Estate attorneys are usually agents for the title insurance companies and earn a portion of the premium. If you are obtaining a mortgage as part of the purchase, your lender will require you obtain a policy which will insure the bank’s mortgage on the property.

    Note that while your lender will insist on title insurance in the amount of the mortgage loan, such a policy does not protect your ownership interest. You need an owner’s policy for that. The owner’s title insurance policy is an agreement that the insurer will pay all losses involved in any claim covered by the policy terms. The policy provides two types of coverage:

    If someone contests your insured title in a legal action, the insurer will defend the title at no expense to you. If there is a defect in your title which cannot be eliminated, title insurance protects you form financial loss. Thus, you will be reimbursed up to the amount of the policy – generally, the full amount of your loss.

    You pay a one-time premium for the title insurance, based on the purchase price of the property, and the protection continues in effect forever – even after you sell the property involved. An attorney, trained in the complexities of real estate law, is the best-qualified person to issue your owner’s title insurance policy. In many states in the U.S., a title company will issue the insurance and will prepare the documents but will not legally represent the buyer or has an obligation to protect your interest outside of insuring title.

    1. Other Professionals Involved in the Transaction.

    Many other professionals are involved in a real estate transaction. Attorneys will need to

    coordinate their efforts will all of them. It is important to know what their roles are and who they represent.

    The Real Estate Agent or Broker

    Most foreign buyers will engage a real estate broker to assist them in finding the right property. Brokers specialize in either residential or commercial properties as well as in certain areas. The real estate broker is either engaged by a seller to list the property for sale (“selling broker”) or the buyer to find the property and assist in the negotiation of the contract terms (“buyer’s broker”). Both real estate brokers will be paid by the seller a commission which is usually 6% of the sales price. In some commercial deals the commission could be up to 10%. An agent can help the buyer find the property that is to be purchased, and provide general information regarding the market, neighborhoods, etc. It is important to know if the broker is representing the buyer or if she is a transactional broker with no duty to keep confidential the buyer’s statements to the seller.

    The Lender

    Most real estate transactions are financed through an institutional lender such as a bank or a mortgage broker. Lenders must comply with a variety of state and federal laws including the recently enacted Patriot Act which will require the bank to know in detail, the information of the borrower including the source of the funds and business activity in detail.

    To support this information, the Lender will do a credit report and request reference letters. The lender must determine that the buyer is a good credit risk and will evaluate the property to determine its value. Mortgage Brokers are licensed to accept applications for loans and may have source of funds from private investors or may be able to obtain competitive quotes from institutional lenders. Mortgage Brokers will usually charge a fee to assist the borrowers in obtaining the best interest rates and process documents necessary for loan approval. The amount of financing for purchases usually ranges between 70% - 80% loan to value depending on the purchase price and the type of property. On commercial deals, the loan to value is usually 60% - 70%.

    The Appraiser

    When you are obtaining a loan, the lender will first request an appraisal of the property. An appraiser is a certified or licensed expert who states his or her opinion of the fair market value and the quality of the property. This determination is based on a visit to and evaluation of the property. Appraisers are assumed to be unbiased, no matter who is paying their fee. Note, however, that if you doubt the evaluation, you may hire another appraiser for a second examination. Lenders will usually lend based on the appraised value and not the contract value.

    The Home Inspector and Surveyor

    The inspector also examines the property, but much more thoroughly than the appraiser. The Inspector’s role is to provide an objective evaluation of the structure and systems of the building involved. An inspection will usually be done if the property is not new construction but a resale. In new constructions, the Developer will inspect the unit prior to closing together with the buyer and will guarantee the condition of the property for at least one year for the most defects and up to three years for other types of defects. In addition to the inspector, there may also be a surveyor of the property which will make sure that the property boundaries and legal description are correct. The survey will show any easements recorded on the property.

    Types of Properties

    There are generally two types of properties: Commercial or Residential. Commercial properties may consist of vacant land, rental property or office condominiums. Commercial vacant land is usually zoned for commercial use or to develop multi-family residential property. Rental properties may be shopping centers, office space or residential rental buildings. Office Condominium buildings may rent the individual units or sell them. Most residential properties are single family homes, condominiums or townhouses.

    Commercial Properties

    The contracts for commercial properties may be drawn by the brokers or by the attorneys representing the buyer or seller. Most contracts provide for a due diligence provision to allow the buyers to inspect the property and determine if it is suitable for their needs. The buyer will use this period of time, usually 45 to 60 days to order an environmental report, request a loan commitment from a Lender, review the zoning laws and building permits, order a survey and conduct a general feasibility study of the property. If the buyer decides the property is not suitable, then the initial deposit will be returned and the agreement will be canceled.

    The laws regulating land use are very specific and usually require the assistance of a land use attorney to review if the intended use is permitted by the zoning ordinances. Once the zoning issue has been resolved, the buyer will have to seek the approval of the construction or remodeling in the different departments which will issue the building permits and licenses for constructions.

    Residential Properties

    Residential properties are usually condominium apartments, townhouses, or single family homes. The properties could be new construction, in which case the seller will be the Developer or a resale which are sales between individual end users.

    The contracts on sales of new condominiums are prepared by the Developer and usually establish a 20-30% down payment during pre-construction and will allow the Developer up to 2 year or more to finish the building. 10% of the deposit will be held in escrow with a third party and the rest will be able to be used by the Developer in construction. It is therefore important to choose a reputable Developer since the additional deposits will be at risk. Most contracts by the Developers are not subject to financing. If the Buyer is unable to obtain financing, the deposit will be at risk. Developers usually charge a 1.5% -1.75% closing charge in addition to the purchase price to pay for some of the closing expenses. Some of the units sold will be sold “decorator ready” meaning they will not have any flooring or finishes. This means you will have to budget the amount needed to finish the apartment.

    Re-sale of units or single family homes are handled initially by the brokers. The selling broker will list the apartment or house and the buying broker will find the buyer. The contract used often is a form drafted by the association of realtors and lawyers. This allows for the industry to be familiar with the terms of the contracts. Lawyers should always review the contracts first before the execution of the contract. On many occasions, the clients will sign the contract first and then bring to a lawyer. By that time, the lawyer may not change any of the terms if a fully executed contract has been entered. After the contract is executed, the lawyer will assist the buyer as has been explained above.

    The due diligence in residential contracts consists usually of an inspection period to determine that all of the structures, appliances, roof, and other amenities are functional. This inspection period is usually no more than 10 days. Most residential contracts will have a financing contingency to allow the buyer to obtain a loan commitment from a lender. The financing contingency period is usually 30-45 days.

    Costs

    The costs involved in the purchase of a real estate property vary depending on whether the purchase will be financed through an institutional Lender. The lender expenses include the appraisal fee, credit report and bank fees. The total expenses could range between 1% - 2.5% of the Purchase Price (PP). In addition, the banks will require some prepayment of interest and real estate taxes. If the property is a new development, the Developer will usually charge a 1.5% - 1.75% of PP as a closing fee. Title charges and closing fees and governmental taxes will be approximately 1.5% - 2% of PP. the total closing expenses and prepayments in a residential purchase therefore range from 3% -5% of PP. On commercial deals, the expenses will also include an environmental report and appraisal fees which will be more costly than in residential deals. Other expenses are similar.

    The carrying charges on a property will include the real estate taxes, insurances and any maintenance fees if the property is in a condominium or homeowners association. The real estate taxes vary from city to city but range between 1.5% and 2% of the purchase price. The real estate taxes are paid once a year in arrears. In Miami-Dade County, taxes are paid in November with a 4% discount and will become due in April for the previous year. The maintenance fee for condominiums will depend on the type of building and the size of the unit. The insurances required for a single family residence in Florida may include hazard, liability, flood and windstorm. In condominium buildings, the insurance for the common areas is included in the monthly maintenance. The costs for insurance also depend on the amount of coverage provided.

    Structures Available to Hold Real Property

    The following is intended to provide you with an outline of the preferred structures available for holding U.S. real property. As a basic premise, all income derived from a U.S. trade or business is taxable regardless of the type of entity owning such trade or business. This is true whether the entity is a natural person, U.S. or offshore corporation. Since it is generated that most real estate purchases will be rented at some time of their ownership, the rental income generated as a result will be considered income derived from a U.S. trade or business and thus subject to taxation.

    Individual Ownership

    If an income-generating rental property is held in a foreign individual’s name, that person will have to pay taxes on the income generated from rents by filing a U.S. tax return on or before April 15th of each year. Tax rates for individuals range from 10% to 35%. To file a tax return, you will have to apply for an ITIN number with the Internal Revenue Service and disclose certain personal information including the country of origin and provide your passport. If the property is not rented, you may not be able to accumulate any losses or capitalize the expenses to offset any future gain. The main advantage of holding property as an individual, other than simplicity, is a reduced tax rate of 15% on sales done after one year of ownership. One of the disadvantages is the possible estate (death) tax, imposed on U.S. property owned by non-residents at time of death. The tax ranges from 18 to 35% of the market value of the property at the time of death of the owner. That will also be a withholding of 10% of the sales prince to ensure the proper payment of any taxes on the gain and lack of confidentiality (all sales are available to public).

    Corporation or Limited Liability Company

    The primary advantages of holding title to real estate in the name of a corporate entity are:

    Limited Liability - In the absence of fraud, a shareholder is protected from liability for any debts of or claims against the corporation. A potential claimant would not be able to pursue the shareholder’s personal assets, unless the shareholder has executed a personal guaranty. The liability of the shareholder for debts is incurred by the corporation is limited to the contribution of each shareholder. Liability on ownership of property may include any damage done to other properties as a result of flooding or fire and any personal injuries on the property.

    Confidentiality – A corporation is useful in protecting a foreign individual’s confidentiality and privacy with his financial affairs. Most individuals living in South American countries prefer to keep their holdings abroad confidential for security reasons. Use of a corporation as owner registers the real estate in the company’s name and any correspondence that may be delivered abroad should not have the individual’s name and any correspondence that may be delivered abroad should not have the individual’s name. However, the U.S. corporate tax return requires disclosure of the identity of any shareholder owning more than 25% of the corporation.

    Tax Consideration – U.S. corporations are taxed on their net income based upon the following scale:

    Taxable Income

    Amount of Tax

    Not over $ 50,000

    15% of taxable income

    Over $50,000 but not over $75,000

    $7,500 plus 25% of the amount over $50,000

    Over $75,000 but not over $100,000

    $13,500 plus 34% of the amount over $75,000

    Over $100,000 but not over $ 335,000

    $22,500 plus 39% of the amount over $100,000

    Over $335,000 but not over $ 10,000,000

    $113,900 plus 34% of the amount over $335,000

    Over $10,000,000 but not over $15,000,000

    $3,400,000 plus 35% of the amount over$10,000,000

    Over $15,000,000 but not over $ 18,333,333.33

    $5,150,000 plus 38% of the amount over $15,000,000

    Over $18,333,333.33

    $6,416,666.67 plus 35% of the amount over $18,333,333.33

    Capital gains are taxable at regular corporate rates

    By making an election, a U.S. corporation can depreciate its assets, capitalize expenses and accumulate losses. A certain portion of the losses can be carried over from year to year to offset gains from other U.S. sources. Furthermore, the foreign individual can hold other real property purchased in the future in the name of the U. S. Corporation. U. S. Corporations however, are subject to a withholding of30% on any dividends from the company to foreign shareholders. This causes a double tax that can only be avoided in some circumstances such as liquidation upon sale of all of its assets. If the shares of the corporation are owned directly by individual foreign shareholders, the estate tax will also apply on the value of shares. Therefore most structures for foreign clients use an offshore company to be the shareholder of a U.S. corporation.

    Some of the disadvantages of holding property in a Corporation include: higher tax rates than individual; no reduced 15% tax on sales over a year; and cost of maintaining structure.

    Limited Liability Companies are a hybrid between a corporation and a partnership. They provide limited liability but the tax is paid by the individual tax payers not the corporation. Additionally, if the property is held for more than a year, the capital gains tax will be 15% instead of the corporate rate. Therefore, you can have the advantage of limited liability and also avoid the double taxation of regular corporations on dividends. The LLC’s disadvantages include: exposure to estate (death) tax; individual owner to file income tax returns; and lack of confidentiality.

    Offshore or Foreign Corporations (FC)

    The advantages of owning real property in the name of the foreign low tax jurisdiction (FC) such as a British Virgin Island (BVI) corporation are similar to those listed above for a U.S. corporation. Shares of a FC, however, are not subject to estate tax in the United States. As a result, the foreign individual’s U.S. based assets held in the name of a FC are not subject to U.S. estate tax.

    The benefits of a BVI are:

    No taxes on earnings outside of the British Virgin Islands (U.S. taxes will be paid on sales);

    No minimum capital requirements;

    Only one shareholder and one director required;

    No public record is kept on the identity of shareholders;

    There is no requirement for an annual accounting or filing of tax returns with local governmental authorities. (U.S. tax returns will be required if the corporation engages in business in the United States. Rental of the property is deemed to be engaged in a U. S. business).

    In the event of the sale of U.S. real property owned by a FC, the FC should be liquidated in order to avoid the “branch profits” tax. This tax is imposed when a foreign corporation earns income and does not liquidate, reinvest or distribute the proceeds. Thus, it is beneficial to utilize one or more Florida corporations which in turn may be owned by a foreign corporation if holding more than one property. It is important to note that at the time of sale of the real property, the BVI, as well as foreign individuals will be subject to a withholding of 10% of the sales price in order to guarantee the payment of any tax due.

    CONCLUSION

    The successful purchase of real property in the U.S. requires the assistance of many professionals. Choosing the right assistance will greatly enhance your chances of a smooth purchase and profitable investment. The attorney will be able to assist you in the coordination and recommendation of the different professionals, review of title, drafting of contract and choosing the right structure to purchase. Most of the real estate lawyers will charge a flat fee which will be reduced, and not be equivalent to the hours worked on the matter as a result of the fee they will earn as title agents.

    Alexandre O. Piquet, Esq.

    Piquet Law Firm, P.A.



     

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